Renégocier son bail est une pratique courante dans la vie de l’entreprise. Mais quelles que soient les raisons de cette renégociation (départ anticipé, réduire ou étendre son occupation, etc.), celle-ci reste technique. De nombreux sujets doivent être abordés avec attention et vigilance. Solenn Moustié, Directrice générale de Phi-Link détaille 3 éléments à connaître pour optimiser les résultats de sa négociation.

1. Quand faut-il renégocier son bail ?

Longtemps avant l’échéance de fin ! Plus l’échéance sera proche et moins vite le bailleur répondra afin d’exercer une pression dans la négociation. S’y prendre à l’avance permet au contraire de se laisser le temps d’échanger avec son bailleur dans des conditions sereines et ce d’autant que ces échanges sont chronophages : envois de courriers et de documents, réunions physiques ou téléphoniques, signature, etc. C’est du travail en plus pour l’entreprise qu’il faut aborder sans précipitation et qu’il faut aussi pouvoir lisser dans le temps.

2. Que faut-il renégocier ?

Chaque clause compte dans un bail immobilier. D’une manière générale, il s’agit d’être attentif à tous les détails qui entrent dans le quotidien de l’entreprise : cas de force majeure, modification des plans d’aménagement, suspension des loyers et charges, conditions de sortie si celle-ci ne se fait pas à la date prévue, assurances, sous-location, etc.

Avant toute chose, il faut définir ses objectifs financiers : diminuer le loyer facial pour optimiser la trésorerie, lisser la franchise contre une prorogation de l’échéance, définir des paliers de loyers, maîtriser les charges, négocier une nouvelle période ferme contre la prise en charge de tout ou partie de travaux d’aménagements… autant de possibilités qui vont orienter votre stratégie de renégociation.

3. Quelle réaction faut-il prévoir de la part du bailleur ?

Tout dépend de sa stratégie patrimoniale. Certains bailleurs ont d’abord pour objectif de remplir leurs immeubles. Ceux-là seront généralement à l’écoute. D’autres ont décidé de faire des travaux d’aménagement ou d’embellissement et préfèreront sans doute disposer de locaux vides. Enfin, les bailleurs souhaitant vendre leur bien immobilier seront d’abord concentrés sur la recherche d’un acquéreur.

Avant d’initier une négociation, il est donc essentiel de construire une stratégie adaptée à chaque bailleur et connaître au mieux ses intentions. Votre stratégie devra également être complétée par l’analyse de toutes les clauses du bail en regard des services proposés, de l’étude du marché locatif et du planning de négociation ; en effet, on ne négocie pas de la même façon en fonction de la proximité de la prochaine échéance ou d’une fin de bail.

La renégociation d’un bail est un sujet de fond qui nécessite de prendre son temps, mais aussi de se faire accompagner car il y a beaucoup de subtilités juridiques à maîtriser, en particulier depuis les réformes récentes. Avoir des bases de données est en outre un avantage pour étudier les coûts en détail et les comparer. Nous avons l’exemple de clients qui, passée l’analyse, ont réalisé qu’ils n’avaient aucun intérêt à renégocier leur loyer. Ils ne l’auraient pas su sans nos outils !