L’espace de travail nomade, entre le bureau et le domicile, s’installe durablement dans le paysage immobilier français. Le baromètre NeoNomade des Tiers Lieux évalue ainsi à 813 leur nombre sur le territoire en 2016. Une multiplication par six entre 2010 et 2016. Sur les 55 millions de m² de bureaux en Île de France, cela ne représente encore que 2à 3% de l’offre selon l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE). Selon l’ORIE, 50% des surfaces louées de plus de 5000m² dans les quartiers d’affaire de Paris, auraient déjà été pris à bail par des opérateurs de coworking. Signe des temps, Immostat envisage même de créer un secteur statistique à part pour les tiers lieux.
Le succès exponentiel du coworking va-t-il remettre en cause le traditionnel bail 3-6-9 ?
Le statut des baux commerciaux, issu d’un décret de 1953, avait à l’origine pour but la protection du petit commerce, mais il s’applique aujourd’hui à tous types d’acteurs et de locaux. D’aucuns le jugent aujourd’hui désuet et inadapté. Son grand inconvénient : le manque de flexibilité sur la durée. A cela s’ajoute le coût élevé au démarrage, qui exige un gros effort de trésorerie.
Confronté à la souplesse des contrats d’offre de services liés dans 95% au coworking, le statut du bail prend de la poussière.
« Nous nous sommes rendus compte qu’avec le télétravail et l’essor de l’entrepreneuriat notamment dans le domaine numérique, il fallait réinventer le modèle de mise à disposition des locaux. Beaucoup d’entreprises ont besoin de signer un contrat d’occupation des locaux de 1 jour à 3 mois et de disposer de services. » expliquent Muriel Fayat et Benjamin Major, avocats au Cabinet Chatain et Associés, et co-auteurs de l’article « Les enjeux juridiques de la mise à disposition temporaire de locaux à usage de bureaux ou de commerce » . Le contrat de prestation de service -déjà utilisé dans les centres d’affaires- offre une souplesse, permettant notamment de ne pas transférer la jouissance du bien.
Cette flexibilité est demandée par les clients. «Avant, les entreprises avaient une visibilité à 5 ans, maintenant c’est plutôt 2 ans. » explique Jacques Craveia, directeur Commercial et Grands Comptes chez Gecina… Gecina, propriétaire d’un million de m², s’adapte donc avec deux sites ouverts en coworking à Paris : « Pour nous, il s’agit d’une mise en adéquation avec la demande du client. Cela devient un gage d’attractivité. » Chez Gecina, 10 à 15% des baux présentent déjà une flexibilité intrinsèque avec des dispositions qui prévoient par exemple une faculté de restitution d’espaces, ou des facultés de sous location. Cette souplesse peut convenir au bailleur. Gecina a également contracté avec certains opérateurs comme Bureaux à Partager l’exploitation provisoire d’un immeuble en cours de repositionnement dans le délai nécessaire à l’obtention de permis et des autorisations de travaux.
Face au bail et à ses servitudes, l’offre de service propre aux espaces de co-working est confondant de liberté : ce sont les parties qui déterminent ce qu’elles veulent dans le contrat de prestation de service. « La seule limite est de ne pas faire un bail commercial déguisé. Il faut proposer des services réels » expliquent Muriel Fayat et Benjamin Major. Ces services peuvent aller de la mise à disposition du matériel informatique ou de personnel, ou à la gestion du courrier…
Si les services sont inexistants, le contrat peut être requalifié en bail commercial. En novembre 2015, la Cour de Cassation a validé la demande d’un commerçant du magasin d’usine la Vallée Village, en région parisienne, qui avait obtenu en appel que le contrat de prestation de services qui avait été conclu avec le propriétaire des locaux soit requalifié en bail commercial.
Pour l’instant, bail et contrats de prestation de service sont « deux marchés qui évoluent côte à côte» estime Benjamin Major.
Mais pour combien de temps encore ?
C’est la question posée par l’ORIE dans son étude « Statut des baux commerciaux et immobilier de bureaux : quelle adéquation ? » Le groupe de travail questionne la pertinence du statut du bail pour l’immobilier de bureaux dans le contexte économique actuel.
Il préconise une adaptation du statut limitée aux bureaux au-delà de 2 000 m² afin de continuer à protéger le commerce et les petits entrepreneurs et propose plusieurs pistes : une plus grande liberté dans la fixation de la durée, une évolution libre des loyers et une limitation du maintien dans les lieux (résiliation possible du bail pour rénovation lourde ou restructuration visant à améliorer les performances énergétiques du parc etc).
Une vision partagée par certains gros bailleurs. « Ce serait bien que le bail commercial traditionnel évolue. Car pour l’instant, nous sommes obligés de trouver des arcanes pour répondre aux nouvelles demandes. On a soit d’un côté le bail commercial, soit de l’autre le contrat de service, entre les deux c’est compliqué. Le système est trop binaire. » estime Jacques Craveia.
Une certitude pour les experts de l’ORIE : réformer les baux commerciaux passera « le changement d’habitudes et l’audace de sortir d’une certaine zone de confort. »
http://www.orie.asso.fr/sites/default/files/fichiers/jurishedbo_rencontre_p.8.pdf
blog.phi-link.com 